芙蓉配

本文来自“克而瑞地产研讨”。

近来，绿洲称到本年2月底，顺利完成现金短债比超越1.0，“一条红线”提早“转绿”合格，比原计划提早一个多季度。此外，融创（01918）、金科、阳光城等多家房企均于年头发布成绩快报称成功完成降档，房企自动降档成效明显。

三道红线的合格难易程度别离怎么，房企自动降档是着眼于短期利益仍是长时刻主义;此外在近期“会集供地”新政下，房企的自动快速降档又有几分胜算?

1. 近期多家房企完成降档，降档红线呈次序一致性

到当时，自“三道红线”方针出台历时五个月左右时刻，不少房企活跃响应，自动降档，成效开始闪现。其间，到2020年三季度末，已有招商蛇口、首开股份、华裔城、大悦城（00207）等房企成功降档;到2020年年末，融创、金科、阳光城、蓝光等房企跻身降档行列，还有绿洲于2021年2月末声称一条红线转绿。

值得留意的是，房企降档的红线呈必定次序规则。其间，现金短债比转绿的房企数量最多，在监测到的9家降档房企中，该目标除原本就处于安全区的，均完成转绿;其次为净负债率，融创、金科、阳光城、蓝光、华裔城、大悦城等房企的该目标成功转绿;最后为除掉预收款后的财物负债率，仅金科、华裔城两家房企完成该目标的合格，一起完成三条红线均不踩线，位列绿档房企。

2. 现金短债比改进最易，扣预杠杆合格最难

全体来看，房企为完成降档，环绕“开源节流”打开布局，包含多维度营销促回款、股权转让及出质、分拆财物上市、调整出产供给节奏、放缓出资节奏、优化债款结构等。例如，头部房企纷繁借机上一年双十一加大扣头营销力度，橙、红档房企上一年9-12月出资力度明显下降，恒大活跃清偿大额债款、多家房企掀起境外债回购潮，华裔城、招商蛇口、金茂（00817）为代表的一批房企上一年9月以来股权转让明显升温，分拆物管、代建、文旅、金融等财物上市再掀热潮等。

值得重视的是，房企降档红线之所以出现必定次序走向，与目标改进的难易程度挂钩。其间，现金短债比仅触及货币资金和短期有息负债，改进难度在三条红线中相对较低。短期内，房企可经过加速资金回笼、适度调整债款结构的方法添加货币资金和削减短期有息负债，快速改进该目标。但需求留意的是，正因为该目标短期改进较易，短期内快速优化该目标的房企，并不能代表其与企业实在运营情况相匹配，若不处理实质问题，存在再度恶化的危险。

其次为净负债率，该目标触及货币资金、总有息负债和所有者权益。除了加速资金回笼，房企还可经过操控并下降有总息负债规划、扩展盈余添加权益等方法改进，相对现金短债比而言调整所需的时刻略长。

而最难调整的是除掉预收款后的财物负债率，该目标则触及预收账款、总财物和总负债。除了降负债、增财物，预收账款在改进该目标的过程中也起到重要影响。预收账款指房企在“预售准则”下，提早收到的房款及订金，归于无息负债，可与房企的有息负债构成必定对冲效应。在总财物和总负债不变的情况下，适度进步预售账款的占比，得以下降除掉预收款后的财物负债率。但根据预收账款的提高检测房企出售、周转、产品等多方面的归纳运营管控才能，非“马到成功”之举，该目标的改进还需从长计议。

3. “会集供地”新政下，一、二线战略房企降档志愿更强

跟着近期“会集供地“新政出台，土地商场工作规则被重塑，房企的出资战略将面临同步骤整，继而触动运营端节奏、现金管理体制等多方面的匹配调整。

“会集供地”推广一年供地次数不超越三次，供地时点数剥削缩短，对房企短期内的资金富余性、分配才能提出了较高要求。根据“会集供地”在以一、二线为主的要点22城施行，以一、二线城市布局为战略中心的房企，催生了激烈的降档诉求，在监测到近期降档的9家房企中，融创、招商蛇口、首开股份、华裔城和大悦城5家房企均属此列。

一方面，不论降哪条红线，降档都得以使房企的有息负债规划增速以5%的倍数调高，增量空间扩大，提高财物流动性，在土拍商场上的容错空间增大，为应对“会集供地”添加筹码。

另一方面，部分原本就处于绿、黄档的相对“安全”房企，即便一、二线城市并非其间心战略，得以借机向一、二线城市包围，在高能级城市开展盈利中分一杯羹，此种局势使得被困“踩线危机”的一、二线战略房企面临外来房企的要挟揉捏，降档需求更显火急。

此外，快速降档也是房企归纳运营实力的表现，更简单在商场中吸引到合作伙伴联合竞地，提高胜率。

需求重视的是，“三道红线”监管方针的原意是让房企防止“规划圈套”，健康继续开展，而房企的快速降档或存在以短期利益为意图的“敷衍”动机。真实的降档应是一项长时刻行动，需继续重视企业有息负债增速，不断平衡本身战略与财物、负债、现金流的匹配程度，推进可继续开展。

全体而言，近期房企自动降档成效频现，得益于这些房企面临方针及时的反响、活跃的情绪、以及较强的运营管控实力。其间，一、二线战略房企在“会集供地”新政下降档志愿更为激烈。值得重视的是，现金短债比、净负债率、除掉预收账款后的财物负债率这三条红线的改进难易程度顺次走强，房企在降档过程中更应重视是否与企业全体开展步骤相吻合，切忌为寻求短期利益而献身久远开展空间。

（修改：庄礼佳）