芙蓉配

每当“双11”，喜爱网购的小伙伴都忙得不亦乐乎，而与此一起，京东(JD.US)、顺丰等物流公司被咱们熟知，但这些物流公司的背面，还有一些不为人知的企业，专门供应物流地产服务，比方：ESR。

得悉，ESR于2016年1月由易商与红木集团兼并建立。一年后，公司敞开张狂扩张形式，先后进入新加坡、印度及澳洲商场，成为专心于亚太地区的最大物流地产渠道。

现如今，ESR现已过了港交所聆讯，间隔正式上市仅差临门一脚。而ESR从建立到现在也不过三年左右的时刻，这样的速度可谓“大刀阔斧”。

“花式融资”进军物流地产

得悉，ESR经过展开及办理现代物流设备，以满意亚太区电子商务公司、第三方物流供货商、实体零售商、生产商、冷链物流供货商及其他各方的需求，公司的事务首要分为三部分：展开、基金办理及出资。

数据来历：招股书

单从事务的姓名看，好像让人一头雾水。

而实际上，其间的展开指公司经过出资或许建造及出售已竣工物业赚取赢利;基金办理指公司透过所办理的基金及出资公司，赚取手续费收入;出资指公司从已竣工物业中赚取租金及增值收入，或许从出资的基金中赚取分红。

明显，ESR现已不局限于以自有资金拓宽事务，基金、出资公司等都成为其进军物流地产的一种构成，多维度一起发力，以便快速占领商场。

从事务结构上看，上述三部分事务于2018年到9月30日止九个月的占比分别为19.8%、28.2%及52%。其间，出资贡献了超越一半的赢利，物流物业成为ESR最首要的收入来历。

从地理位置上看，ESR的物流地产大都坐落亚太区1线及1.5线城市，战略选址在我国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的首要物流纽带、重要海港、机场、交通纽带及工业区邻近。这样的布局能够在必定程度上确保公司的物流物业能够有用展开。

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事实上，上述六个经济体的GDP约占亚太区GDP的90%，是亚太区域经济添加的动力地点。

而依据仲量联行陈述，2018年至2022年，猜测我国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚及印度的非公消费复合年添加率为8.6%，约为同期美国的预期4.0%的添加率2.5倍。

根据非公消费高添加的预期，信任未来商场关于亚太区物流地产的需求有增无减。此外，就物流地产的供应而言，亚太区仍有进一步的展开空间。

数据显现，美国及日本等老练商场的人均物流地产面积约4平方米，澳大利亚及新加坡的各自人均物流地产面积约1~2平方米，而韩国、我国及印度的人均物流地产面积仅缺乏1平方米。未来跟着商场老练，预期亚太区域物流地产的供应将添加，人均物流地产面积将缓慢上升。

材料来历：仲量联行

双要素驱动成绩高添加

成绩方面，ESR于2016年、2017年及2018年到9月30日止九个月的营收分别为9673.7万美元、1.53亿美元及1.7亿美元，净赢利分别为1.05亿美元、2.01亿美元及1.37亿美元，能够看出，无论是营收仍是净赢利都在飞速添加。

数据来历：招股书

在赢利率方面，公司的毛利率近九成。数据显现，2016年、2017年及2018年到9月30日止九个月的毛利率分别为97.3%、97.7%及89.4%，如此高的毛利率怕是在港股商场上没有几家。

此外，公司的净赢利率也高的让人难以想象，2016年及2017年分别为108.5%及131.2%，即便在2018年到9月30日止的九个月也到达80.8%。

究其原因，首要是受到了其他收入及收益数额较大的影响，以2017年的数据为例，公司来自其他收入及收益为2.84亿美元，比营收多了近一倍，这才导致当年的净赢利率超越100%。

得悉，其他收入及收益首要来自四部分：已竣工出资物业公允价值收益、在建出资物业公允价值收益、以公允价值计量且变化计入当期损益的金融财物的公允价值变化、股息收入。其间，已竣工出资物业公允价值收益占比最高，2018年的前九个月，该占比为56.5%。

数据来历：招股书

事实上，成绩的高添加首要来自两个方面要素的驱动。

首要，公司经过自有财物和所办理的财物敏捷抢占物流地产商场，并以此推升成绩添加。数据显现，到2018年9月30日，公司持有570万平方米已竣工的建筑面积，340万平方米在建中建筑面积，190万平方米日后展开储藏土地，530万平方米已签定共议备忘录的建筑面积。其间，70%的出资财物有公司所办理的基金及出资组合持有，其他则有自在财物持有。

其次，公司经过收买私募及揭露渠道扩展经营规模，并以此推升成绩。例如，2017年1月，进军新加坡商场，获得对易商红木信任基金经理人的控制权。2018年11月，要约收买澳大利亚Propertylink(于澳洲交易所上市，专心澳大利亚工业及办公室出资的内部办理的不动产出资信任基金)一切股份。

此外，在赢利表中咱们还发现，伴跟着收入快速上升的还有行政开支和融资本钱。以2018年前九个月的数据为例，行政开支占营收的份额63.63%，融资本钱占营收的份额42.53%，两大费用把营收“蚕食”殆尽。

而此次上市融资的首要意图便是，归还2016年11月发行的韩亚收据及换回2016年12月发行而未兑换为普通股的C类优先股，剩下的资金还将用来开发自身的物流物业及并购或战略出资。

归纳来看，ESR的成绩仍处于快速添加期，上市融资后可下降企业的融资本钱，从而下降经营风险。不过，需求留意的是，物流地产的展开和经济自身联络十分严密，一旦亚太区域的经济呈现周期性的动摇，将对公司的成绩形成较大的冲击。