芙蓉配

关于2019年内房股行情展望，此前商场大体以为：一线地产股搭台，二线地产股唱戏。

从克而瑞最新发布的6月份出售数据来看，房企集中度、门槛等数据尽管遍及有所提高，但在职业集中度的增速上，TOP30房企体现显着低于上一年同期，而TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提高0.8个百分点。由此可见，资源高度集中于龙头房企，规划房企继续坚持稳健高质量开展。

站在现在时刻点上，职业调整期下，关于龙头碧桂园而言，穿越周期的才能显得尤为重要，出资者无妨以这个视点从头审视具有完善城市布局的碧桂园(02007)。

从上半年的出售体现来看，阅历一季度的“小阳春”之后，房地产商场热度在5月以来有所回落，如碧桂园5月单月出售金额同比削减5%以内,6月份的出售额同比增加5%，比照首要以一二线为主的万科(02202)、保利、新城(01030)、华润置地(01109)等出售额6月份同比增速均呈现20-50%的降幅，碧桂园归于一个中规中矩的出售体现。

大湾区、长三角都有“余粮”

2019年碧桂园提出了“提高全周期归纳竞争力”的开展方针与战略规划，即在出售成绩稳健增加的基础上，进一步提高安全、质量、效益等目标。

所谓“提高全周期归纳才能”，关于碧桂园而言，最大的优势是“大湾区、长三角”的丰盛土储。

时值我国房地产职业正在加重转型、加快重构，各路开发商纷繁抢占粤港澳大湾区战略高地，用一句“得大湾区者得全国”并不为过。

在很多房企中，碧桂园无疑成为最大获益者：到2018年年末，公司在粤港澳大湾区的土地储备超越5000万方，远远超越其他企业。具有大湾区的土储货值5713.4亿元人民币(单位下同)，占到了30家房企总量的10%。

凭仗着大湾区足够及优质的土储，2018年碧桂园国内权益合约出售前十城市中，就包含粤港澳城市惠州、佛山、东莞及广州，其间惠州更是位居各城市出售魁首，2018年权益合约出售达210亿元，占到了总权益出售占比的4%，商场占有率排名榜首。

除了在大湾区占有规划优势之外，碧桂园在长三角区域也有广泛布局。据克而瑞计算，碧桂园在长三角区域的货值归于榜首队伍,超越5000亿?

曩昔十年，长三角为兵家必争之地，从闽系房企搬总部、抢登上海滩，再到本年“两会”期间，“长三角一体化”被提高到国家战略高度，在长三角地区具有很多优质土储的碧桂园，未来也将在该区域占得先机。

不论在任何年代，优质的土储是房企必备的“粮草”，碧桂园丰厚的土储不只仅在宽广的三四线城市，关于高投入产出比的都市圈和区域，碧桂园也是厚积薄发，这都将继续为其成绩增加供给动力。

稳增加与降负债

相较于2018年6660亿元的货值，2019年碧桂园货值高达7800亿元，从克而瑞发布的第三方数据来看，碧桂园上半年以3700亿的操盘金额以及2797.9亿的权益出售金额，双双位居职业榜首。

此外，碧桂园本年成绩确定性很高，2018年末6630亿的已售未结，意味着2019年90%的出售收入已被确定。中金估计碧桂园2019、2020年收入别离同比增加24%、21%，盈余有望同比增加20%、15%。

值得一提的是，近来碧桂园加大对一二线商场的出资，提高了未来出售的可见度。

别的，碧桂园怠慢规划增速后,净负债率继续下降,2018年净负债率为49.6%，财政结构愈加稳健，如截止到2018年末,净假贷比率为49.6%,假贷本钱6.1%,可动用现金2425亿,现金短贷比1.92倍?

综上，凭仗稳健增加出售以及继续下降净负债率，碧桂园的安全边沿逐步提高，后续的增加潜力足以支撑股价继续上涨。

穆迪也指出，碧桂园现在的Ba1评级反映出其微弱的出售,首要源于其穿越周期的执行力?宽广的地舆掩盖和国内最大开发商的位置?

规划之上，ROE更具弹性

回过头来看，凭仗宽广的地舆掩盖，出售微弱的一起，碧桂园盈余才能能否跟上呢?

众所周知，巴菲特挑选的公司，都是ROE超越20%的公司，假如只能用一种目标作为出资的根据，巴菲特会坚决果断的挑选ROE。

据计算，假如依照巴菲特的选股逻辑，在现在港股商场上，能契合巴菲特选股规范的股票确实百里挑一，但都有不俗的回报率。

如2011年至2018年，在2372家港股上市公司中，仅有11家上市公司ROE接连超越20%，别离为腾讯控股、中海重工、瑞声科技、恒安世界等。

据计算，这11家港股上市公司，在2011年至2018年间，股价均匀涨幅高达291%，而同期的恒生指数仅有12.20%的涨幅。

值得注意的是，碧桂园自2011-2018年期间，仅有2015、2016年ROE低于20%，可是自2017年开端，其ROE已接连两年站上30%水平。

汇丰估计碧桂园2020股本回报率为27.4%，明显高于职业均匀值17.4%。更有商场达观人士预期其2019年预期净资产收益率将继续超越30%。

由此可见，碧桂园杰出的净资产收益率得到了很好的确保，汇丰银行以为，即便假定碧桂园2019年合约出售额同比下降10%，相应得削减2020年的出售收入，股本回报率也只会下降2.2个百分点。

从现在大环境来看，资金面、多地方针边沿收紧，但整体方针宽松程度好于上一年;此外，鉴于上一年三季度出售数据有所放缓，本年三季度将获益于上一年低基数效应，房企整体增速或将有所提高，龙头、二线房企有望继续坚持强势。

依照价值出资者们重视的市盈率来看，地产板块处于估值凹地。现在地产股股价对应2019年的净利润，TOP10房企均未超越10倍市盈率，这意味着成绩继续增加、财政稳健、回报率高的碧桂园具有较大的估值修正空间，回调即买入时机。