芙蓉配

本文来自微信大众号“克而瑞研究中心”。

榜单解读

“前语：四季度伊始，土地商场接连此前低迷走势，特别三四线城市溢价率再度回落，成交量、价均有所下滑，土地商场全体走势不容达观。就房企出资而言，百强房企新增拿地节奏进一步放缓，拿地出售比降至0.36，较9月末再降2个百分点，自8月以来拿地出售比接连两个月下滑，且10月有近4成百强房企没有拿地，慎重的情绪显而易见，也必定程度上反映了当时部分房企资金窘境。

融资的约束令房企将作业重心放在出售方面：如标杆房企恒大（03333）、碧桂园（02007）在国庆期间的现象级促销活动带来了百亿等级的成交额。全体来看，大都企业出资仍会坚持当时审慎的情绪，中小型房企的面对更严峻的资金压力，出资力度还将进一步收紧。当然，跟着土地商场不断降温，未来3-4个月土地商场或将呈现新一轮出资窗口期，对现金流才能较强的房企而言，逆周期拿地战略应当愈加聚集和理性。

土地商场降温显着，三四线溢价率继续走低

截止10月28日，全国300城土地成交总建面15446万平方米，同环比分别下降17%和22%，均匀楼板价也环比下滑20%至2004元/平方米。结合国家统计局数据来看，土地商场相同降温显着，1-9月份全国房地产开发企业置办土地面积同比降幅到达20.2%，土地出资在量、价两方面的表现都继续低迷。

商场全体下行的一起，不同能级城市间分解愈加显着，一二线城市均匀溢价率不降反升，而三四线城市溢价率则进一步走低，跌破10%。以此来看商场越是冷淡，优质城市的优质地块对房企的招引力越大。

出售十强货值占比近41%，百强拿地出售比下滑至0.36

截止至2019年10月末，出售百强房企的新增货值达7.9万亿，比较9月末上涨9%，新增货值百强门槛较上月仅提高5亿左右，阐明百强本月拿地进一步放缓。

本月新增货值千亿阵营到达25家，其间12家企业新增货值现已打破2000亿。此外，本月3强阵营有所改变，绿洲以62亿的弱小优势逾越融创，进入新增货值TOP3。

货值集中度仍旧高度集中，但较1-9月有小幅下滑。出售TOP10房企新增货值占41%，较上月下降4个百分点，20强房企的新增货值占比则到达61%，较上月微降2个百分点;结合出售集中度来看，操盘金额TOP11-20队伍的房企新增货值占比高于操盘金额占比，未来仍会进一步抢占商场份额。

拿地出售比来看，除了第二队伍以外，其他各队伍的拿地出售比均有不同程度的下滑，全体拿地情绪愈加审慎。比较之下第二队伍的企业仍坚持0.44的拿地出售比，进一步抢占商场份额的“野心”显着。

近4成百强房企10月未拿地，龙头企业出资大幅放缓

进入四季度，百强房企出资志愿进一步减少，一方面是对未来商场走势的不达观，促出售仍是榜首要务;另一方面融资收紧关于企业投拓的负面效应在继续扩大。

详细而言，10月份有近4成百强房企没有纳储，不乏新城、阳光城、雅居乐等规划房企，当然这些企业本身土储较为富余，恰当放缓出资节奏来匹配当时商场改变，不会对未来的成绩产生冲击。

从10月操盘金额TOP50房企表现来看，慎重的出资情绪表现愈加显着。仅招商、滨江单月拿地出售比高于50强均匀，大大都企业拿地出售比不只低于职业均匀，且单月拿地金额较前十月均匀下滑起伏较大。其间恒大、碧桂园、融创、万科等单月拿地出售比十强中最低，均缺乏0.1，而龙湖、华润等此前拿地相对活跃的房企也在10月放缓出资脚步。这些职业标杆以及单月成绩仍然较高房企及时踩下“刹车“，必定程度上反映了当时出资趋谨的大格式。

不过值得注意的是，即使节奏放缓是大势所趋，但央企凭仗本身贯穿周期的资金实力和低融资本钱，仍然在单月拿地金额上排在靠前方位，例如招商、中海等单月拿地金额超越80亿元。

回归二线战略进入渠道期，拿地继续聚集中西部

1-10月百强房企拿地能级格式也进入相对安稳状况，一线城市占比安稳在4%，二线和三四线占比分别为45%和51%，较上月无显着改变，企业聚集高能级战略在必定程度上也进入了渠道期。

而结合出资区域的散布来看，中西部、长三角仍是两大出资要点地带，特别中西部的省会城市仍有较多优质地块出让，未来发展潜力较大，招引了很多房企出资。

细化到城市来看，二线城市中重庆、昆明、武汉形成了房企拿地的“鼎足之势”之势，房企扎堆于这3个城市拿地，例如武汉本月成交了坐落光谷片区、花山片区的3宗宅地，佳兆业、金地、正荣等纷繁落子;成交量较高的三四线城市仍是首要来自长三角和珠三角，环渤海区域中廊坊、唐山本月也进入百强拿地三四线城市TOP10。

四季度坚持审慎出资情绪，中斗室企面对严峻考验

跟着地价、溢价率继续回落，武汉、南京等要点城市加快供给，未来3-4个月土地商场或将呈现新一轮出资窗口期，对现金流才能较强的房企而言，逆周期拿地战略应当愈加聚集和理性。当然，本年融资难度较去年而言显着加大，约束了部分房企的购买力，在这样的环境下央企、国企等资金实力雄厚的企业机会更大，中小型房企则面对严峻考验。

全体来看，年底将近，估计大大都房企审慎的出资情绪不会产生改变，接下来的两个月房企拿地还将坚持现有节奏和战略。进入四季度，房企营销力度加大、降价促销等，均反映了当时房企首要任务仍是“促出售、抓回款、稳现金流”。因而，出资上，警觉盲目扩张，以已进驻城市为主，一起重视二线城市结构性机会。资金才能较差的企业可通过多元化拿地、小股操盘等方法另辟出路。