芙蓉配

大市欠好，成绩好的公司该嘚瑟仍是嘚瑟，该发盈喜仍是发盈喜。

注意到，继煤炭俊彦兖州煤业(01171)、工程机械龙头潍柴动力(02338)发布成绩盈喜后，下一个最有时机发布盈喜的很有或许是物业办理板块。

海通证券近来更是发布了物业职业的深度陈述，并将其描述为“浅滩卧龙终得水，倒海翻江立天地”。

从近来职业板块各股继续走强来看，截止7月18日收盘，绿城服务(02869)、碧桂园服务(06098)、中海物业(02669)别离逆势上涨7.5%、4.12%、3.21%，值得注意的是碧桂园服务7月份已累积上涨35.79%，标明聪明的资金仍是将物业办理股作为了避险板块。

(行情来历：富途证券)

成绩确定性高

为什么说资金会挑选物业股进行避险，其逻辑很好了解，详细可参照美国纳斯达克指数走势，其科技股走势仍然适当微弱。

其实近来纳指仍在继续创新高，科技股能取得出资者如此高的估值，首要原因仍是在于其盈余增加仍处于一个好的趋势。

回头来看恒生指数各板块体现状况，在此前，出资者能想到的避险板块一般为医药股、消费股，可是现在港股的医药股大多数已不廉价，何况创新药研发整个周期较长，成绩增加存在着不确定性。

因而，正如美股出资者，除了挑选传统避险财物外，他们还会挑选科技股，虽然科技股的估值已适当高，可是除了科技股，如同并没有其它财物更具吸引力。

而在港股商场上，此刻的物业办理股无疑便是最好的存在，由于其成绩确定性十分高。

首要，物业股成绩是有章可循的，如港股首要4家首要物业公司2017年的净赢利增速适当可观：其间彩日子、雅日子期内净利别离增加70.8%、77%，中海物业及绿城服务别离增加40.2%、35.8%。

据wind商场共同预期，彩日子、碧桂园服务、雅日子服务、绿城服务、中海物业2018年的净赢利增加为64.8%、44.25%、119.17%、38.33%、33.06%。

由此可见，即便商场预期增速最低的中海物业也有超越33%的净赢利增加，对应2018年PE也只要23倍。

此前，就已论说过，物业股的成绩增加不同于内房股，这些背靠巨子的物业公司，优势显着。假定其母公司本年卖100个楼盘，下一年要保持增加则有必要卖100个以上，而作为旗下的物业公司，其母公司下一年只要卖10个楼盘，物业公司则仍然可以保持增加，由于老的物业是继续存在的。

更何况近些年来职业集中化程度也日益进步，自2007年以来百强物管企业11年来在管项目总建筑面积增加5.76倍，经营收入增加8倍，到达7.4亿。

TOP10的企业办理面积和增速体现更为优异。职业数据显现，TOP10物管企业近五年商场份额累计增加6.21%，2017年办理面积均值达21588.21万平方米，同比增加14.59%，是百强企业均值的6.82倍;商场份额为11.06%，较2016年进步0.88个百分点。

因而，鉴于2018年将是房地产职业集中度继续进步之年，那么跟地产职业休戚相关的物业职业也将继续搭上地产顺风车，成绩或将再演出超预期。

抛开估值谈生长

关于老练的出资者而言，他们一般会更垂青企业的生长性而非估值，关于老练再稍加理性的出资者则更倾向于将生长性与财务指标结合来看，究竟高现金低负债高生长的公司，心里拿着结壮。

据悉，物管整个职业的现金一般占到总财物的30%-60%，应收账款也极低，称得上是现金溢余型职业，这也决议了这个职业远期的派息比率会较高。

此外，龙头企业根本上可以轻松完成20%-30%的收入增加，ROE根本上可以保持在20%-30%区间，由于增值服务赢利率较高，赢利的增加一般会超越收入的增加，因而职业净赢利率根本介于8%-15%之间。如增值事务占比最大的彩日子2017年净赢利率高达21.51%。

除了美丽的财务数据，咱们暂时抛开港股物业股已高达30-50的估值区间，来重视职业的生长性。

业内人士表明，物业职业的未来开展之道首要根据物业渠道，打造“1+N”多元布局。“N”便是新的收入点或许新的服务点，怎样把这个布局翻开。把“1”夯实好，把根底服务做好，一起可以开发更多的东西，把N做大，这是未来开展的简略逻辑思维。

首要来看这个“1”。“1”即根底服务，根底服务的收入仍然是物业公司继续扩展规划乃至是进步绩效很重要的一个根底。

近年来跟着城镇化水平缓人均分配收入的不断进步，消费晋级年代的到来，质量和服务体会成为新年代的消费需求主导要素，职业增加空间巨大。

中长期来看，业内人士估量，未来10年，物业办理商场规划或许到达2万亿的水平，其间物业办理服务商场在1.3万亿。

短期来看，据海通证券保存估量，2018-2022年房子竣工量在50亿平米，则2022年底物业办理总面积可到达245.2亿平米，因而物业办理职业总规划的快速增加至少还有7-12年。

再加上物管职业的生长性不具备周期特点，是一项继续可操作的好生意。

其次，再来看“N”的多元化布局。“N”首要指增值服务收取费用，包含业主增值服务(空间运营收入、房子生意、电商服务、社区金融、家政服务及养老服务等)和非业主增值服务(参谋咨询服务、案场服务、工程服务等)。

从现在职业净赢利来看，百强企业的净赢利继续增加，可是根底物业服务净赢利占比逐年下降。由于不管是互联网+、大数据仍是人工智能，技能的驱动将让物业办理服务在这一块的收入点越来越丰厚，成为翻开社区服务大门的一把金钥匙。

说到底，出资买卖也便是遵从眼前的现实，依从趋势，不跟趋势刁难，现在来看，在美元流动性紧缩的大布景下，港股的根本面难言达观，物业办理股仍为较好的挑选。