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背靠地产公司，其物业板块分拆上市已习以为常。在港股上市的物业公司中，其母公司不只有港股上市地产公司，也有A股上市公司，乃至还有未上市企业。

观察到，到5月份在港股物业管理板块中，近一年上市的企业已有将近10家，而且曩昔一年中物业板块体现非常亮眼。例如烨星集团揭露出售获近2000倍超购成为资金热捧目标，保利物业上市半年股价现已翻倍等等。

港股物业板块指数

港股物业板块的吸引力已无需多言，5月11日，A股上市公司荣盛开展(002146.SZ)发布公告称，在董事会上审议通过了关于公司拟分拆所属荣万家生活服务股份有限公司(以下简称“荣万家”)到境外上市的相关方案，拟发行境外上市外资股(H股)股票并请求在港交所主板上市。那么荣万家的实力怎么呢?

分拆荣万家，契合境外上市硬指标

了解到，荣盛开展是河北省首家A股上市企业，现在事务板块分为房地产开发、康旅板块、产业园板块、金融板块及其他板块，其间房地产板块为中心事务。

2019年，荣盛开展收入约709亿人民币(单位下同)。其间房地产事务收入月634亿，收入占比89.42%，而物业服务隶属于其他板块，2019年营收约为11.6亿，收入占比约1.64%，在荣盛开展事务中占比并不高。

而分拆公司荣万家主营事务为物业服务，还包含了相关的细分事务。据分拆上市公告发表，到公告日荣盛开展持有荣万家91.2%的股权，其他8.8%股份由河北中鸿凯盛出资股份有限公司持有，荣万家独立上市后不会对母公司其他板块事务持续运营构成本质影响，不影响母公司独立上市位置。公告显现，2019财年，荣万家完成营收约13亿元，净利润1.01亿元，这与荣盛开展年报发表的物业服务营收规划较为挨近。

在分拆上市规矩方面，依据中国证监会《关于规范境内上市公司所属企业到境外上市有关问题的告诉》的相关规矩，在一些要害指标上需求契合分拆上市的规范。

经自查，荣盛开展接连三年完成盈余，近三个会计年度发行股份和征集资金投向的事务和财物未作为对所属企业的出资请求境外上市，近一个会计年度吞并报表按权益享有所属企业净利占吞并净利润的1.11%(不超越50%)……别的还有关于净财物、事务竞赛、司理人员和管理层持股份额等方面的规矩，总结来说，荣盛开展分拆荣万家境外上市契合规矩。

发行股份不少于8600万，请求股份全流转

依据公告显现，本次荣万家拟在港交所主板发行H股，每股面值为1元人民币，发行方法包含香港揭露发行及世界配售。

发行规划方面，观察到，荣盛开展算计持有荣万家235527000股股份，依照持股份额，荣万家约有股份258253290股股份。依照港交所主板上市规矩，大众持股份额不少于25%，因而若荣万家上市则发行股份不少于86084430股股份。别的公告显现颁发承销商不超越上述发行H股股数15%的超量配售权。

值得一提的是，荣盛开展拟托付荣万家于本次境外上市前或许上市后择机向中国证监会请求将公司持有的境内未上市股份到港交所上市流转，完成全流转。

终究股份发行状况仍旧待定，不过荣盛开展以为，分拆荣万家上市能够杰出公司生活服务板块的开展优势，进步母公司和荣万家的持续运营才能，增强荣万家的本钱实力，树立多元化的融资途径。征集资金用处方面，扣除发行费用之后首要用于商场及事务拓宽、收买吞并、社区生活服务等。

事实上依据之前地产公司分拆物业上市的状况来看，其首要意图在于完成多元化的融资途径，减轻母公司的负债压力。观察到，近年来荣盛开展的财物负债率终年坚持在80%以上，尽管地产公司的负债率高是常态，不过该负债水平仍旧让公司有较大的偿债压力。

次新物业股体现亮眼，荣万家能否借东风?

那么荣万家终究能否成功完成上市梦，上市后的体现又将怎么?

2019年房地产职业持续坚持“房住不炒”的方针基调，全体而言在供应和需求侧都有所降温，不过房地产企业分拆物业板块上市的热心不减。据计算，近一年在港股上市的物业管理股，简直都有暗地地产公司“支持”，不少来自A股和港股上市公司。

如表中所示，这些物业公司上市后全体体现较好，尤其是保利物业(06049)、年代邻里(09928)，到5月12日收盘价较发行价，涨幅在142%及47%，其他公司基本是小范围涨跌。可是也呈现比较显着的规则，这些物业股背靠的地产企业越大，其上市后体现越好，尤其是有知名的柱石出资者入驻之后。

这首要是因为，分拆出的物业公司能够使用母公司的资源优势，完成安稳收入且利润率更高。例如保利物业近几年有测验拓宽第三方物业运营，而且收入占比与来自母公司的收入挨近，可是在盈余水平方面，第三方物业显着要低。

荣万家背靠荣盛开展，其相关事务天然也少不了，母公司实力关于分拆物业公司有较大影响，可是首要仍是本身的实力权重较大，依据上述表格计算数据，当时港股物业板块均匀估值约为45倍，其间次新股均匀估值36.5倍，中位值26.5倍。

综上，荣万家在港股上市的难度不算大，尽管详细发行状况还要依商场和多方面状况考虑，可是从当时剖析看，其重视价值是比较大的。