芙蓉配

大型房企忙着“活下去”，迷你房企急着上市过冬。

本年9月，在传统的楼市出售旺季中，房企龙头万科(02202)却歇斯底里的喊着“活下去”，让整个地产职业都感到了萧条的秋意。事实上，楼市的失望预期，本年以来一向笼罩着整个房地产职业，各大房企不得不加大出售力度、加快回款速度、慎重拿地。

谁也没想到，楼市入秋乃至是入冬的意味这么稠密。为了熬过这阵北风，小型房企纷繁赴港上市，需求本钱的支撑。

12月6日，专心于住所物业连同商铺、沙龙会、幼稚园等配套设备开发的物业开展商万城控股有限公司(以下简称“万城控股”)，通过了港交所聆讯，正在为登陆港股主板做最终的冲刺。

据了解，万城控股在2003年建立，并从广东省惠州市起步，按2018年上半年可供出售的住所建筑面积核算，公司为广东省惠州第12大物业开展商，占市场份额约1.4%。期间，万城控股结识天津及河南省驻马店的第3方事务同伴，事务范围拓宽到天津及河南省驻马店。

若按土地资源核算，万城控股现在总共具有17个开展项目，土地使用面积约89.7万平方米，土地储备面积约210万平方米，归于超小型房地产企业;若按年收益核算，该公司2017年净利润仅7680多万人民币，在房地产企业中归于“超迷你型”。

剖析以为，高房价现已让房地产市场需求饱满，在职业经济添加放缓的情况下，整个房地产职业面对从头洗牌。小型房地产企业因为资金、技能、运营管理相对单薄，假如资金链断裂很简单会呈现运营困难乃至破产。万城控股此次上市，便是为了获得满足的资金支撑公司未来的开展。

负债率居高不下

万城控股尽管规划小，可是负债并不低。

据了解，近年来，房地产职业在职业集中度进步的大势下，规划与负债往往共生。规划之上，资金先行，作为资金密集型职业，房地产因内生性融资较为匮乏、外生性融资依靠强等特色，在做大规划的过程中，往往伴随着负债率的进步。

但事实上，本年国家发改委、国资委、人民银行、财政部、银保监会等多部分都曾发文，要求做好下降企业杠杆率各项工作，打好防备化解严重危险攻坚战，“降负债”已成为一个高频词汇，而房地产职业被列为要点重视目标。与此同时，房地产企业也纷繁展开去杠杆，降负债的活动。

在此布景下，万城控股作为斗室地产商，却有着居高不下的负债率。据了解，2015年，万城控股的本钱负债比率为112.6%，资产负债率为97%。2016年，万城控股还了一切的银行贷款，未呈现本钱负债率，但资产负债率为93%。2017年，本钱负债比率回升到之前的水平，为111.7%，资产负债率为85%。到了2018年上半年，因为项目的添加，本钱负债比率呈现飙升，达91%。

未来一年可售货值大增

高负债的背面，往往是规划扩展的需求。

据计算，万城控股总共具有17个开展项目，仅4个竣工，8个在建，5个未开工。

现已竣工的项目有万城世界一至三期、万城名座一期、阳光新苑一期及二期、万城聚豪一期及二期，约10.8万平方米，货值约5.57亿人民币。

详细来看，据了解，到现在，没有出售建筑面积，万城世界一至三期约2.8万平方米;万城名座一期约4.2万平方米;阳光新苑一及二期约2万平方米;万城聚豪一期及二期约1.8万平方米。

开展中的开展项目有万城聚豪三至四期、万城名座二至三期、皇冠豪苑、玖龙台一期、名座广场、聚珑湾一期，约91.4万平方米。

据了解，万城聚豪三期和四期估计别离将于2022年第4季度和2021年第4季度竣工;万城名座二期和三期估计别离将于2018年第4季度竣工和2019年第3季度竣工，约27万平方米，货值约9.75亿人民币;皇冠豪苑估计将于2019第1季度竣工;玖龙台一期估计一期将于2020年第4季度竣工;名座广场估计将于2021年第三季度或前后竣工;聚珑湾一期估计一期将于2020年第2季度竣工。

持作日后开展的开展项目有聚珑湾二期、万城世界四期及五期、万城君滙花园、万城潼湖中心、玖龙台二期，约108万平方米。这些项目均没有开端敞开。

这意味着，2018年10月-2019年12月底，万城控股可售面积约37.8万平方米，包含已竣工的10.8万平方米和将竣工的27万平方米。算计货值约15.32亿元人民币，包含包含已竣工的5.57亿元人民币和将竣工的9.75亿人民币。为未来一年的成绩打下了根底。

据万城控股招股书发表，本年上半年，公司完成收入2.63亿元，同比添加406%，盈余为3962万，而同期则亏本781万元。

2015年-2017年，万城控股别离完成收入5848万元、8.94亿元、9.73亿元。值得注意的是，2015年公司亏本660万，2016年及2017年公司完成盈余，且盈余大增，别离为1.31亿及7678万。

毛利率可观

万城控股有着小型房地产企业的共性，可观毛利率。

据招股书发表，2018年上半年，万城控股的毛利率为46.8%，同比添加37.24%，比喊着活下去的万科24.8%。毛利率高处许多。不过，2015年-2017年，万城控股的毛利率缺体现平平，别离约为26.7%、25.3%、21.1%。

万城控股的毛利率首要遭到于相关期间交给的产品组合以及土地本钱和开展本钱改变的影响。2018年上半年，万城控股毛利率大幅，首要是已售每平方米均匀价格的添加较每平方米均匀出售本钱的添加。

据了解，2018年，万城控股已售每平方米均匀出售本钱为4887元，同比添加9.8%。而每平方米均匀价格为6625元，同比添加38.9%。

接下来，万城世界一至三期、万城名座一期、阳光新苑一期及二期、万城聚豪一期及二期这些现已竣工的项目，现已获得不错的毛利率，未来仍将持续出售，有望确保公司的毛利率保持高位。而行将竣工的万城名座二期和三期，信任毛利率不会低于万城名座一期，也对公司未来的毛利率有所保证。