芙蓉配

房地产严峻调控之下，有的房企喊出“活下去”的标语，有的房企遭受盈余困局。也有像年代我国（01233）这样聚集经济活泼区域的房企仍然开足马力向千亿出售方针进步。但是，在大环境今时不同往日的布景下，进步的路上遭受崎岖在所难免。

了解到，近来有商场有音讯称，年代我国在内部推广职工强制卖房，未达方针将被裁人。对此，年代我国回应称，上述音讯只是房企通行的全民营销，公司召唤职工一同宣扬、引荐公司项目信息，没有下硬性的方针要求，公司的这一行为被放大和误解了。

所幸，此音讯出来后，年代我国股价没有遭到负面影响，反而在近几个交易日出现反弹，或许商场以为年代我国全员营销战略会使得公司下半年成绩更上一层楼。

行情来历：

不过，从另一个视点解读，即便年代我国没有在内度强制职工买房，仍然能从多方面觉察到公司的这份“焦虑”。

成绩添加敏捷，完结年度出售方针悬

首要从成绩方面来看，2019年上半年，公司合同出售额312.3亿元人民币(单位下同)，同比添加20.1%，完结出售面积206.4万平方米，同比添加36.8%。期内，公司完结运营收入159.4亿元，同比添加52.2%，公司拥有人应占赢利15.94亿元，同比添加34.6%。年代我国仍是百强房企中成绩增速较快的之一。

惋惜的是，年代我国上半年只是完结了年度出售方针750亿元的41.6%，较上年同期的46%下降5.4个百分点。年代我国最新发布的出售数据显现，到2019年8月31日止8个月的累计合同出售(连合营项目出售)金额约为431.4亿元，增速较上半年下滑至17.8%。8月，年代我国合同出售(连合营项目出售)金额约为63.28亿元，同比添加14.3%。这意味着，年代我国在9月至12月四个月时间内，均匀每月要到达约80亿元的出售额才干完结既定出售方针。城市限价及融资收紧的方针布景下，年代我国能否加速推盘速度改进出售添加疲态，又能否在2020年成功冲击千亿出售额，需求画上一个问号。

费用率大幅攀升

此外，有用操控本钱费用的添加也是摆在年代我国面前的一道难题。财报显现，2019年上半年，年代我国四项费用均大幅添加，其间出售及商场推广本钱添加49.95%，行政开支添加65.09%，其他开支添加86.42%，融资本钱添加75.18%，四项费用金额总计到达约20.3亿元，同比添加69.02%，大幅超越合同出售额和运营额的添加速度，费用总额占合约出售比重同比添加1.9个百分点至6.5%。

因为费用急速添加，公司上半年出售净赢利率为10.66%，低于上年同期的10.84%和2018年全年的14%。

现金依靠融资“输血”

费用快速添加，不只影响到年代我国盈余水平，也影响到公司现金情况。2019年上半年，年代我国现金及现金等价物由上年同期的233.74亿元下降至219.98亿元。

年代我国资产负债表显现，2019年上半年公司流动资产中，预付款土地租借金钱大幅添加至30.31亿元，开发中物业由404.32亿元添加至410.11亿元，此外营收合营/联营公司金钱也出现不同程度添加。这些科目均在添加对年代我国资金的占用，也意味着公司上半年或许和平常相同有赖于融资活动为日常运营“输血”。

公司过往财报数据显现，2014年至2018年，公司运营活动所发生的现金流量净额别离为-24.56亿元、-52.43亿、-5.59亿、-65.85亿和-5.23亿元。期间出资活动所发生的的现金流量净额别离为-0.45亿、-16.1亿、-43.9亿、-84.96亿和-70.79亿元。融资事务现金净额34.94亿元，89.53亿元，90.07亿元，205.63亿元，164.41亿元。

作为融资额度不断提高的成果，年代我国到2019年6月30日的计息银行贷款及其他告贷算计到达约501.2亿元。一年内到期告贷由2018年末的73.12亿元上升至2019年6月30日的100.3亿元，须于两年至五年内归还的告贷约381.75亿元，须于五年后归还的告贷到达19.16亿元。

期末，年代我国未归还告贷以部分物业、厂房及设备、于合营企业的权益、开发中物业、出资物业及预付土地租借金钱作典当，其账面值别离约为1.87亿元、5.27亿元、20.77亿元、5.31亿元和1.36亿元。全体而言，上半年年代我国资产负债率同比添加1.4个百分点至76.4%。

高溢价拿地富余土储

年代我国融资金额不断添加，主要原因之一是为了满意公司快速扩张的需求，因而公司需求连绵不断的扩大土地储备。

2019年上半年，年代我国在广州、佛山、长沙以及杭州等12个城市购入21幅地块，购地成为到达187.6亿元，超越2018年全年拿地金额。值得注意的是，上半年年代我国共拍得21幅土地中，除了广东汕头市澄海区的地块，公司拿地的溢价率皆在33%以上。

到上半年，年代我国总土地储备到达约2310万平方米，但公司拿地节奏并不会因而阻滞。公司管理层在本年中期成绩会上对表明，公司2019年组织拿地资金在300亿元左右。这意味着，公司2019年的拿地金额将大幅超越2018年。

在大部份城市限价令未放松的情况下，公司下半年前两个月合同出售金额较上半年出现逐月下滑痕迹，未来项目结转时对公司赢利率会否形成压力还有待进一步调查。

好的一点是，年代我国三旧改造项目转化进程进一步加速。公司之前表明城市更新项目数量为80个，估计可转化为土地储备为建筑面积约2523万平方米，其间有41个项目可能在2019-2021年完结改造，总建筑面积约1076万平方米，其间2019年约转化200-300万方。剩余39个项目，已签定协作意向书，将可能在2021年后完结改造，估计总规划建筑面积1447万平方米。

依据年代我国上半年城市更新事务84.9%的毛赢利水平，城市更新项目的结转对提高公司全体盈余才能有协助。不过，假如考虑城市更新项目开发周期较长，动迁等不确定性要素，城市更新项目未来可以奉献多大比重的获益难以确定。

因而，全员营销短期内或许能提振出资者士气，但终究能给年代我国成绩带来多少增量，还真欠好拿捏。