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陈述关键

事情：

宝龙地产(01238)发布2019年度成绩，公司2019年完成经营收入260.4亿元（+32.9%），归母中心净赢利26.8亿元（+45.3%）。

出售高增产品优化，支撑公司成绩高增。宝龙地产2019年完成经营收入260.4亿元（+32.9%），归母中心净赢利26.8亿元（+45.3%），首要来历于前期出售金额的快速添加及产品结构的优化。出售金额方面，公司2017-2019年出售金额别离达208.8亿元（+18.4%）、410.4亿元（+96.5%）和603.5亿元（+47.1%），2020年公司出售方针750亿元，在2019年出售金额基础上同比添加24.3%，出售添加势头不减，将对公司未来成绩开释继续供给有力支撑。产品结构方面，住所占比显着上升，2016-2019年经营收入中，住所出售别离奉献23.9%、47.7%、51.9%和65.7%，产品结构优化显着。高速添加的出售和继续优化的产品结构有望支撑公司成绩继续高增。

商管成绩亮眼，支撑公司体现。2019年12月，公司分拆商业运营及物业管理事务于香港上市（宝龙商业，09909），2019年收入同比添加35.0%，归母净赢利同比添加34.0%（不含上市费用同比添加56.0%），商管事务的成绩添加为公司体现供给了必定支撑。

双轮驱动优势凸显，优质资源亟待开释。依托商业地产开发和运营方面的优势，公司近年成功以“商业+住所”形式贱价获取很多优质土储，到2019年底，公司总土地储备约2973万平方米，其间73.2%土储面积坐落长三角，可售货值约2626亿元，为公司出售添加奠定了坚实基础。拿地强度方面，公司2016-2019年均坚持较高的拿地强度，当年拿地面积均达当年出售面积的2倍左右，双轮驱动的商业形式在竞赛剧烈的土地获取环节中优势凸显。拿地本钱方面，公司均匀土地本钱仅占2019年出售均价的18.8%，可充沛保证公司赢利空间。

坚持“买入”评级，方针价6.64港元。猜测公司2020-2022年中心EPS别离为人民币0.81元、1.07元、1.34元，中心净赢利同比添加25.9%、30.9%、26.0%。考虑到公司产品结构优化效果逐渐开释，“商业+住所”特征商业形式成效明显，物业管理事务分拆上市为公司体现供给支撑，成绩添加可期，给予NAV折让65%，对应2020年7.3倍PE，方针价港币6.64元，较现价空间达29%。（最新股价为2020年3月10日收盘价）

危险提示：调控方针存在必定不确定性；公司出售结算或存必定不确定性。

陈述正文

出售高增产品优化，支撑公司成绩高增。宝龙地产2019年完成经营收入260.4亿元（+32.9%），归母中心净赢利26.8亿元（+45.3%），首要来历于前期出售金额的快速添加及产品结构的优化。出售金额方面，公司2017-2019年出售金额别离达208.8亿元（+18.4%）、410.4亿元（+96.5%）和603.5亿元（+47.1%），2020年公司出售方针750亿元，在2019年出售金额基础上同比添加24.3%，出售添加势头不减，将对公司未来成绩开释继续供给有力支撑。产品结构方面，住所占比显着上升，2016-2019年经营收入中，住所出售别离奉献23.9%、47.7%、51.9%和65.7%，产品结构优化显着。高速添加的出售和继续优化的产品结构有望支撑公司成绩继续高增。

图 1：公司近年出售金额添加敏捷

数据来历：公司公告, 中达证券研讨

图 2：出售面积继续高增

数据来历：公司公告, 中达证券研讨

表1：产品结构继续优化，住所出售对经营收入奉献占比逐年添加

数据来历：公司公告, 中达证券研讨

商管成绩亮眼，支撑公司体现。2019年12月，公司分拆商业运营及物业管理事务于香港上市（宝龙商业，9909.HK），2019年收入同比添加35.0%，归母净赢利同比添加34.0%（不含上市费用同比添加56.0%），商管事务的成绩添加为公司体现供给了必定支撑。

双轮驱动优势凸显，优质资源亟待开释。依托商业地产开发和运营方面的优势，公司近年成功以“商业+住所”形式贱价获取很多优质土储，到2019年底，公司总土地储备约2973万平方米，其间73.2%土储面积坐落长三角，可售货值约2626亿元，为公司出售添加奠定了坚实基础。拿地强度方面，公司2016-2019年均坚持较高的拿地强度，当年拿地面积均达当年出售面积的2倍左右，双轮驱动的商业形式在竞赛剧烈的土地获取环节中优势凸显。拿地本钱方面，公司均匀土地本钱仅占2019年出售均价的18.8%，可充沛保证公司赢利空间。

图 3：公司土地储备2019年达2970万平方米，为公司开展奠定坚实基础

数据来历：公司公告, 中达证券研讨

图 4：公司商业形式优势明显，近年拿地强度较大

数据来历：公司公告, 中达证券研讨

图 5：公司均匀土地本钱3016元/平方米，仅占2019年出售均价的18.8%，赢利空间足够

数据来历：公司公告, 中达证券研讨

坚持“买入”评级，方针价6.64港元。猜测公司2020-2022年中心EPS别离为人民币0.81元、1.07元、1.34元，中心净赢利同比添加25.9%、30.9%、26.0%。考虑到公司产品结构优化效果逐渐开释，“商业+住所”特征商业形式成效明显，物业管理事务分拆上市为公司体现供给支撑，成绩添加可期，给予NAV折让65%，对应2020年7.3倍PE，方针价港币6.64元，较现价空间达29%。（最新股价为2020年3月10日收盘价）

表 2：宝龙地产NAV约18.98港元/股

数据来历：中达证券研讨

(修改：李国坚)