芙蓉配

本文来自《每日经济新闻》。原题《重磅，深圳城中村改造大变脸！靠拆迁一夜暴富的时机没了？ 》

白石洲深圳最大城中村（材料图，图片来历：视觉我国）

城中村改造形式的改变对在深圳打拼的年轻人是一个大的利好。

说起深圳城中村你会想到什么？

是低收入者的避风港、鳞次栉比的握手楼、不断上涨的租金，仍是由于拆迁补偿一夜暴富的神话。

“在城中村的路旁边，看似普通人的老太太，或许是一位身家亿万的收租婆。”这是网络上对深圳城中村原住民的一句戏弄。

不过，现在深圳城中村的财富故事行将发生改变。

近来，深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018～2025）》征求定见稿（以下简称规划定见稿）。规划定见稿着重，为了保存城市展开弹性，将在特定时间内保存必定份额的城中村，合理有序展开深圳城中村更新作业。

详细是什么意思呢？

深圳市土地面积为2000平方公里，约为北京的八分之一，可开发建造土地早已绰绰有余，此前城中村撤除重建的“城市更新”是开发商首要土地来历。

而在规划定见稿中，划定了总规划为99平方公里的城中村为归纳整治分区规划，规划内用地在2018～2025年内不得归入撤除重建类城市更新单元方案、土地整备方案及棚户区改造方案。深圳城中村用地总规划约320平方公里，这意味着约三分之一的城中村将归入归纳整治规划之内。

城中村的这一改变将会深度影响深圳楼市。

一方面，对开发商来说，这意味着他们失去了99平方公里的“城市更新”时机，或将影响深圳楼市的供给；另一方面，长租公寓运营商则看到了时机，并且规划定见稿表明，将引导各区在归纳整治分区内有序推动城中村规划化租借改造，满意条件的可归入方针性住宅保证系统，在深圳打拼的年轻人将会获益。

而关于整合整治规划内的城中村原住民，则失去了一次性拆迁套现的时机。

我国城市展开研讨院出资部主任刘澄告知每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者，深圳城中村改造是全国展开较为标准、规划较大的区域，但城中村改造的全体周期较长，运作危险较大。

白石洲深圳最大城中村（材料图，图片来历：视觉我国）

城中村已成为开发商抢夺要点

规划定见稿显现，规划研讨规划为深圳市城中村用地，归纳整治分区划定的方针总规划约99平方公里，归纳整治分区内单个地块面积原则上不小于3000平方米。规划期内，归纳整治分区用地规划为55平方公里，占比56%，其间福田区、罗湖区和南山区归纳整治分区划定份额不低于75%，其他各区不低于54%。

依据规划定见稿内容，除法定规划确认的城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的用地、清退用地及法律法规要求予以撤除的用地外，归纳整治分区内的用地不得归入撤除重建类城市更新单元方案、土地整备方案及棚户区改造方案。

深圳市规土委调研数据显现，深圳城中村用地总规划约320平方公里，约占深圳土地总面积的1/6，而这次城中村归纳整治分区划定方针总规划99平方公里，约占全市1/3的城中村用地。

早在2017年11月，深圳出台《深圳市城中村归纳治理2018~2020年行动方案》，提出到2020年7月底前要完结全市1600多个城中村归纳治理，消除城中村各类安全隐患。

而从最新的“十三五”规划来看，深圳的城市更新中心现已转移到城中村，城中村和旧工业区占比现已超越90％。

深圳土地资源严峻匮乏，城中村已成为开发商抢夺的要点。

在刘澄看来，房企在参加城市更新时，以获取土地作为首要方针之一。方针性暂缓城中村改造，会在必定程度上拉长城市更新项目周期，客观上加大房企的资金压力和商场危险，并且大规划一起展开城中村改造不利于深圳全体房地产商场安稳。现在来看，房企操控好资金投入节奏，是危险操控的重要手法。

城中村或变统租保证房

依据深圳市住建局的了解查询，深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其间特区内城中村91个；城中村农民房或私家自建房超越35万栋，总建筑面积高达1.2亿平方米，占全市住宅总量的49%。从深圳链家研讨院的长时间监测来看，实践租住城中村的份额或许达60%~70%。

规划定见稿提出，要加强城中村租借商场监管。经政府统租后施行归纳整治类更新的城中村寓居用房悉数归入方针性住宅保证系统，进行统筹办理。

事实上，2017年8月，深圳就提出“十三五”期间，将经过收买、租借、改建等方法收储不低于100万套（间）乡民自建房或村团体自有物业，经质量检测、消防检验等程序后，一致租借经营、标准办理。

材料图，图片来历：视觉我国

在此布景下，不少房企、银行、中介机构开端进入深圳城中村改造，展开住宅租借。比方，深圳万科2017年出资1000万元建立专门的运营公司深圳市万村展开有限公司，介入深圳城中村的改造运营；深业集团也与政府协作改造水围村等。

58安居客房产研讨院首席分析师张波此前承受记者采访时表明，应该理性地看待城中村改造，城中村的出租房本来存在许多安全隐患，经过整治和改造，农民房的寓居环境得到显着提高，但由于装饰本钱等要素会带动租金的短期上涨。

而刘澄指出，从租售比来看，房租存在长时间上涨空间，但一旦区域性房租上涨过快，方针干涉会对房企的项目收益率带来影响。

在业界看来，城中村归纳整治不仅为处理前史遗留下来的农民房问题供给了新思路，也为政府筹措保证性住宅供给了新来历，有利于建造多渠道供给的住宅系统。

（修改：刘怀洋）